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「二世帯住宅 リフォーム特集」 同居じゃないけど、共同生活?はじめての二世帯住宅は、リフォームが成功のカギをにぎっています。

知らないと失敗してしまう二世帯リフォームのポイント!

二世帯住宅の建築やリフォームは、親世帯と子世帯とで多くのメリットを共有できますが、相続や税金といった問題も発生したり、当初の期待通りにならないことがあったり・・・。事前にきちんと知っておかないと思わぬ損をすることになるかも。

土地、現状の建築基準法に注意

「思い切って二世帯住宅に建替えをしよう!」
「今の家に増築をしてもっと広くして二世帯住宅にしよう!」
という二世帯住宅の建替えやリフォーム(増築)をお考えの方はちょっと待ってください。事前にきちんと確認をしておかないと、
 建替えができない
 今の家よりも小さな家しかできない
そんなことになるかもしれません。計画の初期の段階で、土地や建物に関する法的(主に建築基準法)な確認をしてください。
今ある家が建築されたときと現在とでは建築基準法をはじめとして、いろいろと法律による制限が変わっています。また極端な場合には現在の建物が申請をされずに建築していたという場合さえあり、その場合には再びその場所に家を建てることができないかもしれません。
まずは、建替えやリフォーム(増築)が可能かどうか、どのくらいの建物が建築できるのかなどをしっかり確認することを忘れずに。

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前面道路の幅(セットバック)

土地が接している道路幅が狭い場合(4m以下)に、建替えをする場合には注意が必要です。
現在建物が建っていたとしても建替えるときにはセットバック(接している道路の中心から2m以上距離をとって建物を建てる)しなければなりません。
セットバック義務がなかった頃に建築された住宅の場合、これによって今よりも小さな建物しか建てられなくなったという例があります。
自分の家や土地だけでなく、接している道路の幅にも注意が必要です。

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水道メーターの口径が小さいときには変更が必要

水道メーターの口径は13mm、20mm、・・・といくつかのサイズがありますが、その大きさによって取付可能な蛇口の数も決まってきます。現在は、ざっと考えただけでもキッチン、洗面所、お風呂、トイレ、洗濯機用と1世帯で5か所以上の蛇口が必要になってきます。地域により水圧が異なるため地域ごとに若干異なりますが、13mmの口径では、5縲鰀6箇所程度しか蛇口をつけられないので、2世帯住宅にリフォームする際には水道メーターの口径も変更する必要があります。
また、親世帯、子世帯とそれぞれに水廻りを持つような場合には、それぞれ別に水道管を引き込むことも考えたほうがいいかもしれません。

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電気容量も必要に応じて追加

電気の容量にも注意が必要です。電力会社との契約変更だけですめば大きな問題ではありませんが、大手メーカーの営業マンの勧めにしたがってオール電化にしてはみたものの、夏場や冬場にエアコンを入れるとすぐにブレーカーが落ちてしまうといった状況では生活に困ります。
生活パターンも考慮し、親世帯、子世帯で電気を使用する時間帯で不足が起こらないように電気容量の確認も必要です。

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区分登記ができるのは完全分離型の二世帯住宅のみ。

区分登記のできる建て方にすると、税金や資金の面で利点があります。
税金面では登録免許税、不動産取得税、固定資産税などにはいずれも軽減措置があります。床面積が50m²以上280m²(取得税は240m²)以下が特例の適用を受ける条件になります。
二世帯住宅の場合には、240m²を超える場合が少なくありませんが、その場合でも(例えば250m²の住宅の場合)、100m²と150m²とに区分登記できるようにしておけば、特例の適用が受けられます。
登録免許税:1000分の4 → 1000分の1.5
不動産取得税:1200万円の控除
固定資産税:3年間2分の1に
税金面での利点は最大限生かすように、登記にあたっては税理士にも相談することをお勧めします。

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土地は大きな財産。あらかじめ相続に関する相談が必要

二世帯住宅の場合、多くは「親世帯の土地(と家屋)に子世帯が一緒に住む」となります。
この場合、子世帯に兄弟姉妹がいると将来の相続についてあらかじめ考えておかなければなりません。
計画段階では、兄弟姉妹も親の面倒を見てくれるならと賛成しても、いざ相続の問題が発生すると自分にも相続の権利があると主張することはよくあることです。
一般的には土地が最も大きな財産となることが多いですから、それを兄弟姉妹で分割するというのはそこに住んでいる立場からすると難しい問題となります。
土地を分割した場合の金額を住んでいる人が現金で支払えればまだいいですが、それも現実的には難しい場合が多く、そうなると最悪、建てて間もない住宅を取り壊し、土地を売って兄弟姉妹で相続するということも発生します。
まだ住宅ローンが残っている建物を取り壊してしまうという悲劇が訪れるかもしれません。
そうならないためには、二世帯住宅を計画するときに、将来相続が発生した場合にどのように財産を分割するかを前もって話合っておくべきでしょう。
親が遺言書を残すという方法も有効だと思いますが、兄弟姉妹がのちのち納得できるようにすることは必要かもしれません。

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住宅ローンを組むときには土地の名義確認も忘れずに

親の土地に子が住宅ローンを借りて二世帯住宅を建てる場合、土地の名義がきちんと親になっているかの確認が必要です。
以前から長くそこに住んでいる場合、土地の名義がすでに亡くなっている祖先の名義になっていたりする場合があります。この場合、この土地に抵当権の設定ができないため、住宅ローンをこの土地を担保にして住宅ローンを借りることができなくなってしまいます。
「親が住んでいるのだから親の名義になっているだろう」と勝手に決めつけずに、登記されている名義をきちんと確認してください。
名義が亡くなっている方の場合には、相続登記が必要になります。相続登記は相続人全員で遺産分割協議をして全員の合意のもとに登記をすることになりますので、相続人の中で自分の取り分を主張したりする方が現れると二世帯住宅建築以前の問題となってしまいます。
建築計画が途中で頓挫したりしてしまわないように注意してください。

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贈与にあたらないように注意が必要

二世帯住宅の建築にあわせて土地の名義を変更したり、建物を登記するときの持ち分を決めたりする場合には、贈与(贈与税の対象)にならないように注意が必要です。
贈与となっても贈与税をきちんと払うつもりであれば、大きな問題はありませんが、知らずに名義を変えてしまったり、持ち分をいいかげんに決めてしまうと贈与とみなされて贈与税を支払うことになってしまいます。
また逆に住宅資金の贈与に関しては非課税措置もありますので、うまく活用すれば税金がかからず済むこともあります。
建替えなどで、親世帯と子世帯がそれぞれお金を出し合う場合、そのお金の比率にあわせて持ち分を決定しないと贈与としてみなされます。
例えば、建物が5000万円で親世帯が3000万円、子世帯が2000万円を負担していた場合、親世帯の持ち分5分の3、子世帯の持ち分5分の2という割合で登記すれば全く問題はありません。逆にこれ以上の割合で子世帯の持ち分とするとそれは贈与とみなされます。
但し、住宅資金贈与の非課税措置として2011年は1000万円が非課税枠として認められていますので、それを利用すると親世帯5分の2、子世帯5分の3までの持ち分は贈与とみなされなくなります。
※もう少し細かいことをいうと、110万円の非課税枠がありますので、親世帯1890万円、子世帯3110万円という割合までは非課税になります。

注意しなければならないのは、例えば奥様の親と二世帯などにする場合に、収入のない奥様も持ち分をもって登記したりすると非課税枠を超えてしまった割合は贈与となりますので注意が必要です。
原則はあくまでも出した資金の割合で持ち分を決めるということです。

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